Si hay algo de lo que se quejan los propietarios de Princeton (después de los impuestos, por supuesto) es la zonificación. Cuando quiere hacer una pequeña mejora en su casa, a menudo requiere algún tipo de variación de la junta de zonificación. Pero cuando alguien en la calle quiere derribar una casa vieja y reemplazarla con una enorme “MacMansion” o una “inserción urbana” de alta tecnología, cromado y vidrio, entonces – a menudo parece – la zonificación no puede hacer nada al respecto.
La Iniciativa de Zonificación del Vecindario de Princeton, formada hace varios años en respuesta a las preocupaciones de los residentes sobre el impacto del desarrollo en el carácter de sus vecindarios, organizará un taller para arquitectos, constructores y abogados el miércoles 11 de abril de 4 a 5: 30 pm y una reunión pública el mismo día de 7 a 9 pm (La reunión se pospuso desde el 21 de marzo debido a una tormenta de nieve). Se espera que los representantes de la compañía de planificación y arquitectura conocida a nivel nacional Looney Ricks Kiss (LRK) presenten recomendaciones de potencial Cambios de zonificación relacionados con algunos de los problemas identificados en el Informe de progreso de la iniciativa Carácter y zonificación del vecindario de junio de 2017.
La discusión sobre la zonificación es oportuna porque la municipalidad aún no ha conciliado los dos enfoques de zonificación que fueron seguidos por la antigua ciudad y el municipio antes de la consolidación. Por ahora, un propietario de Princeton que busca una variación tiene que presentar una solicitud si la casa está en el barrio antiguo, o una diferente si se encuentra en el antiguo municipio.
Los temas de discusión en las reuniones del 11 de abril abarcan desde pisos de abuela hasta “ratios de área de piso” (la superficie de un edificio dividida por el tamaño de la parcela). Sin embargo, la mayoría proviene de una sola preocupación: la constante erosión de los bienes raíces de ingresos medios. Para preservar los hogares de rango medio de Princeton, los cambios de zonificación propuestos probablemente plantearán barreras para los desarrolladores que arrasan casas pequeñas y mansiones de plantas.
El informe de junio pasado destacó muchas discrepancias entre las leyes de zonificación de Princeton y sus objetivos de desarrollo futuros, que delinean códigos de ciudades que necesitan reparación. La falta de viviendas de rango medio y la pérdida del carácter de la ciudad -incluida la demolición de hogares más pequeños y viejos y su reemplazo por costosas mansiones de cinco habitaciones- fueron algunas de las principales preocupaciones.
El informe observó esta tendencia de “derribamiento” como un fenómeno nacional, apuntando a barrios antiguos en codigos postales deseables donde la tierra vale más que el hogar. En Princeton, los desarrolladores demolieron y vendieron 83 casas entre 2013 y 2016, en comparación con 54 de propietarios privados.
El precio promedio de una nueva casa en Princeton oscila entre $ 1.3 y $ 1.5 millones. Para una casa más vieja, el rango de precios está más cerca de $ 550,000 a $ 630,000. Para los residentes de la clase media de Princeton y los compradores de vivienda por primera vez, estas propiedades más pequeñas ofrecen una vida en el centro que se puede recorrer a pie. Sin embargo, el informe encontró que estas pequeñas casas están desapareciendo del inventario de viviendas.
Según el informe de 2017, “los compradores de viviendas con medios se sienten atraídos por la proximidad y las comodidades de la ciudad y el carácter de los suburbios construidos, pero también suelen querer más espacio en sus hogares. Renovar una casa más vieja y más pequeña puede ser más costoso que demoler la casa y construir una nueva en su lugar. Los impactos negativos de esta tendencia son el resultado de que los códigos de zonificación no están adecuadamente actualizados y calibrados para moderar dichos cambios “.
Al preparar el informe de 2017, los consultores del pueblo, NV5 (anteriormente el Grupo RBA) encuestó barrios residenciales “para tener una idea de sus características y observar los resultados de las casas nuevas.
Algunas casas nuevas parecen:
“Ser anormalmente grande para el bloque;
“Eliminar el dosel arbóreo preexistente en el lote;
“Estar rodeado de más superficies pavimentadas de lo necesario; y
“Disminuir el carácter de la calle con garaje dominante y entrada automática”.
Las residencias con garajes dominantes también se conocían como “casas de hocico”, con garajes que daban a la calle y sobresalían para dominar la apariencia de la fachada delantera.
Según el informe de junio, un código más estricto podría limitar el tamaño de las casas nuevas cambiando la altura máxima de 35 pies a 30. También podría limitar el número de pisos a dos y medio, en lugar de tres. El informe incluso sugiere protecciones de árboles más estrictas: “árboles maduros con marquesinas anchas” son distintos a algunos vecindarios de Princeton y a menudo se limpian en demoliciones.
El informe también criticó la forma en que los códigos de zonificación existentes miden la altura del edificio. La altura definida como la distancia sobre el “nivel promedio de la calidad final”. Esa frase, según el informe, “puede llevar a que se construyan casas en montículos elevados que son varios metros más altos que sus alrededores”. Esto no solo es un problema de carácter, sino que también puede generar problemas de drenaje en las propiedades vecinas “. El informe recomienda cambiar la redacción para considerar el grado promedio de preconstrucción.
Una reparación de zonificación más complicada podría limitar la relación máxima de superficie del piso, lo que debilitaría la demanda de los desarrolladores que buscan demoler casas antiguas y construir más grandes. Aunque el cambio probablemente deprimiría el valor de mercado de las viviendas “menos bien mantenidas”, también podría alentar a los propietarios a alquilar estas propiedades, diversificando las viviendas de Princeton.
La creciente popularidad de alquilar apartamentos de granny también llamó la atención de Princeton. Los pisos de abuelita, también conocidos como “unidades de vivienda accesorias”, son viviendas ubicadas en el mismo lote familiar que está separado de la residencia principal. Deben tener su propia sala de estar, cocina y baño para ser considerada una unidad de vivienda accesoria. Considerado como una forma de diversificar el inventario de viviendas y generar ingresos para los jubilados y los nidos vacíos, no hay leyes en Princeton que regulen su alquiler. El informe de junio especifica la necesidad de medir la opinión pública antes de elaborar este código de zonificación específico.
Las últimas reparaciones de zonificación se aprobaron en 2016, enmendando los códigos de los porches, los retrocesos del patio delantero y los techos de las catedrales. Notablemente, dos cambios de zonificación fueron puestos en espera. La ciudad decidió que necesitaba más información sobre sus problemas de estacionamiento antes de escribir nuevas leyes para garajes y entradas compartidas.
Todos estos cambios de zonificación pueden estar lejos en el futuro. Como el informe de zonificación del vecindario del año pasado dijo con respecto al problema de desmontaje, no hay una “solución rápida”.
Si hay algo de lo que se quejan los propietarios de Princeton (después de los impuestos, por supuesto) es la zonificación. Cuando quiere hacer una pequeña mejora en su casa, a menudo requiere algún tipo de variación de la junta de zonificación. Pero cuando alguien en la calle quiere derribar una casa vieja y reemplazarla con una enorme “MacMansion” o una “inserción urbana” de alta tecnología, cromado y vidrio, entonces – a menudo parece – la zonificación no puede hacer nada al respecto.
La Iniciativa de Zonificación del Vecindario de Princeton, formada hace varios años en respuesta a las preocupaciones de los residentes sobre el impacto del desarrollo en el carácter de sus vecindarios, organizará un taller para arquitectos, constructores y abogados el miércoles 11 de abril de 4 a 5: 30 pm y una reunión pública el mismo día de 7 a 9 pm (La reunión se pospuso desde el 21 de marzo debido a una tormenta de nieve). Se espera que los representantes de la compañía de planificación y arquitectura conocida a nivel nacional Looney Ricks Kiss (LRK) presenten recomendaciones de potencial Cambios de zonificación relacionados con algunos de los problemas identificados en el Informe de progreso de la iniciativa Carácter y zonificación del vecindario de junio de 2017.
La discusión sobre la zonificación es oportuna porque la municipalidad aún no ha conciliado los dos enfoques de zonificación que fueron seguidos por la antigua ciudad y el municipio antes de la consolidación. Por ahora, un propietario de Princeton que busca una variación tiene que presentar una solicitud si la casa está en el barrio antiguo, o una diferente si se encuentra en el antiguo municipio.
Los temas de discusión en las reuniones del 11 de abril abarcan desde pisos de abuela hasta “ratios de área de piso” (la superficie de un edificio dividida por el tamaño de la parcela). Sin embargo, la mayoría proviene de una sola preocupación: la constante erosión de los bienes raíces de ingresos medios. Para preservar los hogares de rango medio de Princeton, los cambios de zonificación propuestos probablemente plantearán barreras para los desarrolladores que arrasan casas pequeñas y mansiones de plantas.
El informe de junio pasado destacó muchas discrepancias entre las leyes de zonificación de Princeton y sus objetivos de desarrollo futuros, que delinean códigos de ciudades que necesitan reparación. La falta de viviendas de rango medio y la pérdida del carácter de la ciudad -incluida la demolición de hogares más pequeños y viejos y su reemplazo por costosas mansiones de cinco habitaciones- fueron algunas de las principales preocupaciones.
El informe observó esta tendencia de “derribamiento” como un fenómeno nacional, apuntando a barrios antiguos en codigos postales deseables donde la tierra vale más que el hogar. En Princeton, los desarrolladores demolieron y vendieron 83 casas entre 2013 y 2016, en comparación con 54 de propietarios privados.
El precio promedio de una nueva casa en Princeton oscila entre $ 1.3 y $ 1.5 millones. Para una casa más vieja, el rango de precios está más cerca de $ 550,000 a $ 630,000. Para los residentes de la clase media de Princeton y los compradores de vivienda por primera vez, estas propiedades más pequeñas ofrecen una vida en el centro que se puede recorrer a pie. Sin embargo, el informe encontró que estas pequeñas casas están desapareciendo del inventario de viviendas.
Según el informe de 2017, “los compradores de viviendas con medios se sienten atraídos por la proximidad y las comodidades de la ciudad y el carácter de los suburbios construidos, pero también suelen querer más espacio en sus hogares. Renovar una casa más vieja y más pequeña puede ser más costoso que demoler la casa y construir una nueva en su lugar. Los impactos negativos de esta tendencia son el resultado de que los códigos de zonificación no están adecuadamente actualizados y calibrados para moderar dichos cambios “.
Al preparar el informe de 2017, los consultores del pueblo, NV5 (anteriormente el Grupo RBA) encuestó barrios residenciales “para tener una idea de sus características y observar los resultados de las casas nuevas.
Algunas casas nuevas parecen:
“Ser anormalmente grande para el bloque;
“Eliminar el dosel arbóreo preexistente en el lote;
“Estar rodeado de más superficies pavimentadas de lo necesario; y
“Disminuir el carácter de la calle con garaje dominante y entrada automática”.
Las residencias con garajes dominantes también se conocían como “casas de hocico”, con garajes que daban a la calle y sobresalían para dominar la apariencia de la fachada delantera.
Según el informe de junio, un código más estricto podría limitar el tamaño de las casas nuevas cambiando la altura máxima de 35 pies a 30. También podría limitar el número de pisos a dos y medio, en lugar de tres. El informe incluso sugiere protecciones de árboles más estrictas: “árboles maduros con marquesinas anchas” son distintos a algunos vecindarios de Princeton y a menudo se limpian en demoliciones.
El informe también criticó la forma en que los códigos de zonificación existentes miden la altura del edificio. La altura definida como la distancia sobre el “nivel promedio de la calidad final”. Esa frase, según el informe, “puede llevar a que se construyan casas en montículos elevados que son varios metros más altos que sus alrededores”. Esto no solo es un problema de carácter, sino que también puede generar problemas de drenaje en las propiedades vecinas “. El informe recomienda cambiar la redacción para considerar el grado promedio de preconstrucción.
Una reparación de zonificación más complicada podría limitar la relación máxima de superficie del piso, lo que debilitaría la demanda de los desarrolladores que buscan demoler casas antiguas y construir más grandes. Aunque el cambio probablemente deprimiría el valor de mercado de las viviendas “menos bien mantenidas”, también podría alentar a los propietarios a alquilar estas propiedades, diversificando las viviendas de Princeton.
La creciente popularidad de alquilar apartamentos de granny también llamó la atención de Princeton. Los pisos de abuelita, también conocidos como “unidades de vivienda accesorias”, son viviendas ubicadas en el mismo lote familiar que está separado de la residencia principal. Deben tener su propia sala de estar, cocina y baño para ser considerada una unidad de vivienda accesoria. Considerado como una forma de diversificar el inventario de viviendas y generar ingresos para los jubilados y los nidos vacíos, no hay leyes en Princeton que regulen su alquiler. El informe de junio especifica la necesidad de medir la opinión pública antes de elaborar este código de zonificación específico.
Las últimas reparaciones de zonificación se aprobaron en 2016, enmendando los códigos de los porches, los retrocesos del patio delantero y los techos de las catedrales. Notablemente, dos cambios de zonificación fueron puestos en espera. La ciudad decidió que necesitaba más información sobre sus problemas de estacionamiento antes de escribir nuevas leyes para garajes y entradas compartidas.
Todos estos cambios de zonificación pueden estar lejos en el futuro. Como el informe de zonificación del vecindario del año pasado dijo con respecto al problema de desmontaje, no hay una “solución rápida”.